はじめに
先日、こんな相談を受けました。
「土地の購入を検討しています。目の前に舗装された道があるので問題ないと思っていたのですが、『建築基準法上の道路ではない』と言われました。道があるのに、どういうことでしょうか」
道はあるのに、道路ではない。逆に、現地に道がないのに道路として扱われるものもあります。今回は建築基準法における「道路」についてお話しします。
「道」と「道路」は違う
建築基準法上の「道路」とは、法42条に列挙されたものを指します。国道や市道といった道路法上の道路、開発によって築造された道路、法施行時から存在していた道、位置の指定を受けた私道、そして幅員4m未満のいわゆる2項道路などです。
重要なのは、このリストに載っていなければ、見た目がどれだけ立派な舗装路であっても、建築基準法上の道路ではないということです。
そして建築物の敷地は、原則としてこの「道路」に2m以上接していなければなりません（接道義務）。つまり問われるのは「道があるかどうか」ではなく、「法律上の道路かどうか」なのです。冒頭の相談者が戸惑ったのは、この違いによるものです。
現地に道がなくても、「道路」になることがある
逆のケースもあります。
法42条1項4号は、都市計画事業などによって2年以内に築造される予定の道路で、特定行政庁が指定したものを「道路」と定めています。
つまり、まだ現地に道が存在しなくても、建築基準法上の道路として扱われるということです。実はこの4号道路は、通行できる状況にあることが求められない唯一の種別でもあります。
一方で注意したいのは、都市計画として道路が決定されていても、4号としての指定・告示がまだなされていない段階では、建築基準法上の道路ではないという点です。ただしそれは、直ちに「建築できない」ということを意味するわけではありません。その場合は都市計画法上の許可の話に移り、階数2以下で地階がなく、容易に移転や除却ができる構造といった条件のもとで建築が認められることがあります。
道路の種別ひとつで、こうした判断の枠組みが変わってくるのです。
100年前に引かれた線が、今も生きている
もうひとつ、実務で時折出会う道路があります。附則5項道路です。
建築基準法が施行されたのは昭和25年ですが、それ以前は市街地建築物法という法律がありました。大正8年に公布された、建築基準法の前身にあたる法律です。
この市街地建築物法には「建築線」という仕組みがありました。行政官庁が告示によって線を指定し、その線まで建物を後退させるというものです。そして建築基準法の附則5項には、この建築線のうち幅員4m以上のものについて、位置指定道路（42条1項5号）の指定があったものとみなす、という規定が置かれました。
つまり、100年近く前に引かれた線が、いまも建築基準法上の道路として効力を持ち続けているということです。
大阪にも、この建築線は各地に残っています。中央区の船場地区に指定された船場建築線は、市街地の建築の秩序を図る観点から設けられたものです。一方、生野区や平野区、住吉区、東住吉区などに残る建築線は、耕地整理組合が耕地整理事業で整備する道路や水路に沿って後退線を定めたものとされています。同じ「建築線」でも、その成り立ちは地区によって異なります。
建築線によるセットバックについて
実務上、附則5項道路は2項道路と似た性格を持ち、建て替えの際にはセットバックが必要になります。
ちなみに、所有地側へセットバックした部分については、通常、所有権はそのままで、自動的に公道とはなりません（行政によっては買取制度などあり）。つまり、建築基準法上の道路であるが、私有地であるという扱いが曖昧な部分が出来てしまうということです。
公道であれば、公共施設として管理上の制限が適用されますが、建築基準法上の道路としてのみの制限をうける私有地として、適切に管理がされていないような場合が見受けられます。管理する側、使用する側ともに悩ましい点になります。
また、ここで注意しておきたいのが、後退の基準となる中心線をどこに置くかという点です。この決め方は特定行政庁によって異なり、実務上も判断が分かれやすいところです。過去にどのように中心線が設定されてきたかによっても扱いが変わり得るため、行政への確認とあわせて、その道路に関する過去の設定の経緯もよく確認しておく必要があります。
種別が重なることもある
附則5項の建築線として指定された道が、その後に市道や区道となっているケースは少なくありません。
この場合、道路法上の道路（1号）としての性質と、位置指定道路（5号）としての性質を、両方あわせ持つことになります。自治体によっては「1号かつ5号道路」として扱っているところもあります。
「市道だから大丈夫」と思っていたら、位置指定道路としての制約も残っていた、ということが起こり得るわけです。建て替えの際に、位置指定道路としての幅員を確保する必要が生じる場合もあります。
また、道路台帳上の幅員と現況の幅員が一致しないことも珍しくありません。現況では4mあるので安心していると、実測では4m以下となっており、一部、セットバックが必要になることがあります。
まとめ
今回のポイントを整理します。
見た目の「道」と建築基準法上の「道路」は別のものです。立派な舗装路でも法42条のリストに載っていなければ道路ではなく、逆に現地に道がなくても道路として扱われる種別があります。
そして100年近く前の建築線が、いまも附則5項によって位置指定道路とみなされ、建築を規律しています。種別が重なり、複数の性質をあわせ持つ道路もあります。
土地の購入や建て替えを検討する際には、前面の道が建築基準法上どの種別の道路にあたるのかを、必ず確認しておくことをお勧めします。見た目だけでは判断できないというのが、この分野の難しさです。
前面道路の種別や接道に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。
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